Gestaltungsplan Vorder Chilefeld

Publikation des Wettbewerbs ist erfolgt

Der kombinierte Wettbewerb für das Vorder Chilefeld für Planende und gemeinnützige Wohnbauträgerschaften im selektiven Verfahren wurde publiziert.

Die Unterlagen können unter folgendem Link bezogen werden: https://www.simap.ch/de/project-detail/d9cc551d-b645-4a3e-a32e-d520adcbd577

Um die Unterlagen herunterzuladen, muss man sich als Benutzer registrieren und einloggen.

Die Bewerbung für die Präqualifikation ist bis zum 19. Juni 2026 an die in den Unterlagen angegebene Stelle einzureichen.

Ausgangslage

Das Entwicklungsgebiet «Vorder Chilefeld» umfasst das derzeit als Schrebergärten genutzte Gebiet entlang des Bühlwegs in Unterwindisch. Mit der letzten Zonenplanrevision wurde das Gebiet neu der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugeteilt, wobei der hintere Bereich entlang des Waldrands weiterhin in der Grünzone liegt.

Die Gemeinde Windisch trägt die Verantwortung, das Gestaltungsplangebiet sorgfältig und verantwortungsvoll zu entwickeln; hinsichtlich ortsverträglicher Eingliederung, Freiraumgestaltung, siedlungsverträglicher Verkehrsführung und ökologischer Nachhaltigkeit.

Bezüglich der Zielsetzung eines ausgewogenen Wohnungsangebots verfügt die Gemeinde Windisch vor allem auf den gemeindeeigenen Bauparzellen Handlungsspielraum.

Aufgrund der heute bekannten Entwicklungsgebiete in Windisch (z.B. Stadtraum Bahnhof, Im Winkel, Vorder Chilefeld) ist in den nächsten 10 - 20 Jahren mit einer grossen Wohnbautätigkeit zu rechnen. Die Gemeinde will im Vorder Chilefeld mit den gemeindeeigenen Grundstücken familienfreundlichen und längerfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen und gleichzeitig einen jährlichen finanziellen Ertrag erzielen. Dazu wird das Gemeinde-Bauland im Baurecht vergeben.

Die Eigentumsverhältnisse sind aktuell wie folgt:

Parzellen Nr.	Eigentum	Fläche im GP-Perimeter	Anteil in %
926	Einwohnergemeinde Windisch	690 m²	10.53 %
928	Gesamteigentum privater Eigentümer 1	783 m²	11.95 %
929	Einwohnergemeinde Windisch	326 m²	4.97 %
930	Einwohnergemeinde Windisch	339 m²	5.17 %
931	Einwohnergemeinde Windisch	357 m²	5.45 %
932	Einwohnergemeinde Windisch	369 m²	5.63 %
933	Gesamteigentum privater Eigentümer 2	427 m²	6.52 %
934	Einwohnergemeinde Windisch	482 m²	7.36 %
935	Einwohnergemeinde Windisch	459 m²	7.00 %
936	Einwohnergemeinde Windisch	762 m²	11.63 %
937	Einwohnergemeinde Windisch	1'559 m²	23.79 %
Total		6'553 m²	100 %

Die Einwohnergemeinde Windisch besitzt somit 5‘343 m² bzw. 81.5% der Fläche innerhalb des Gebiets.

Baurechtsvertrag

Der Baurechtszins wurde aufgrund der geschätzten Investitionssumme und unter Berücksichtigung aller Parameter (Lage, Dichtezielsetzung, Kostenmiete usw.) berechnet. Es wird von rund 36 Wohneinheiten für den Gemeindeteil ausgegangen, bei einem Zielwert von 4'275 m² anrechenbarer Geschossfläche inkl. Dach- und Attikageschoss.

Somit ergibt sich für die Fläche, welche im Eigentum der Gemeinde liegt, ein jährlicher Baurechtszins von CHF 110'400. Dies entspricht einem Basislandwert von CHF 899/m².

Auf Basis einer Grobschätzung im Jahr 2022 wurde der Landwert bereits auf CHF 1’000/m² aufgewertet. Aufgrund des tieferen Basislandwerts für die Kostenmiete ist eine einmalige buchhalterische Anpassung erforderlich. Diese entspricht dem Ertrag aus fünf Jahren Baurechtszins. Die Berechnung des Baurechtszinses wurde von der auf Genossenschaftsimmobilien spezialisierten Firma Rehmann Immobilien erstellt und von der Firma Wüest und Partner geprüft. Der Baurechtszins ist plausibel und generiert der Gemeinde einen jährlich wiederkehrenden Ertrag. Zudem ermöglicht die Vergabe im Baurecht eine Förderung von Wohnungen zu Kostenmiete.

Dauer Baurecht: Das Baurecht wird eine Dauer von 99 Jahren ab Rechtskraft der Baubewilligung haben.

Start Baurechtszinszahlung: Das Baurecht startet bei Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung, die erste Zinszahlung wird somit mit der Baubewilligung fällig.

Baurechtszins: CHF 110'400.00/Jahr in halbjährlichen Raten à CHF 55'200, vorschüssig zu bezahlen.

Zinssatz: 2.3% (1.25% Hypothekarischer Referenzzinssatz + Zuschlag von 1.05%), wobei die Untergrenze des Hypothekarischen Referenzzinssatzes bei 1% liegt.

Zinsanpassung: alle 5 Jahre, gemäss Stand Hypothekarischer Referenzzinssatz

Rechenbeispiel Zinsanpassung:
Fällt der Referenzzinssatz auf die Untergrenze von 1%, so beträgt der Baurechtszinssatz 2.05% (1% + Zuschlag von 1.05%). Dadurch würde sich der jährliche Baurechtszins um rund CHF 12'000 reduzieren (Minimalwert). Eine Anpassung des Basislandwerts ist nicht notwendig. Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1.5% würde sich der jährliche Baurechtszins ebenso um rund CHF 12'000 erhöhen.

Heimfallentschädigung: Unter Heimfallentschädigung versteht man eine Ausgleichszahlung des Grundeigentümers an den Baurechtsnehmer, wenn das Baurecht nach 99 Jahren endet und die Gebäude des Baurechtsnehmers an den Grundeigentümer übergehen. Gemäss Praxis wird eine Heimfallentschädigung von 85% des dannzumaligen Verkehrswerts festgelegt. In der Praxis wird das Baurecht üblicherweise mit neuen Konditionen verlängert, ohne dass eine Heimfallentschädigung erfolgt.

Kostenmiete: Bei Wohnungen, welche zu Kostenmiete vermietet werden, ist längerfristig gewährleistet, dass kein Gewinnstreben betrieben wird. Die Kostenmiete berechnet sich wie folgt:

Finanzierungskosten (=Anlagewert x Referenzzinssatz + Baurechtszins)
+ Betriebskosten (=Gebäudeversicherung x 3.25% Betriebsquote)
= maximale Gesamtmiete (Finanzierungskosten + Betriebskosten)

Der Baurechtsvertrag macht keine Aussagen über konkrete Startmieten. Diese ergeben sich aus Projektierung, Finanzierung und der Kostenrechnung des Baurechtsnehmers. Langfristig sind Wohnungen zu Kostenmiete im Vergleich jedoch 10 - 20% günstiger als Wohnungen zu Marktmiete.

Die Gemeinde hat eine Verantwortung, bezahlbaren und familienfreundlichen Wohnraum zu ermöglichen. Daher wird die Vergabe des Baurechts an die Vorgabe für Wohnungen zu Kostenmiete verknüpft werden.

Wettbewerb

Für den künftigen Gestaltungsplan «Vorder Chilefeld» wird mit einem kombinierten Wettbewerb einerseits das am besten geeignete Bebauungskonzept für das ganze Gebiet und andererseits der geeignete Baurechtsnehmer für die gemeindeeigenen Grundstücke ermittelt werden.

Abhängig vom Bebauungskonzept wird für die optimale Bebauung des ganzen Gebiets eine Baulandumlegung notwendig. Die beiden privaten Grundeigentümer sind informiert und werden im Wettbewerb involviert.

Termine

Kombinierter Wettbewerb

Verfahrensschritt	Termin
Bewerbung Präqualifikation	19. Juni 2026
Zustellung Präqualifikationsentscheid	Juli 2026
Abgabe der Wettbewerbsbeiträge	Dezember 2026
Bekanntgabe Resultat	1. Quartal 2027

Weitere Planungsschritte

Verfahrensschritt	Termin
Richtprojekt und Vorvertrag Baurechtsvertrag	bis Ende 2027
Gestaltungsplanverfahren	2027 bis 2028
Baubewilligung und Start Baurechtsvertrag	ab 2029
Baubeginn	ab 2030

Familiengärten

Die heutigen Pächter können die Gärten bis mindestens 2029 weiter nutzen. Mit der Umzonung wurde für das Gebiet eine Frist bis 2030 festgelegt, innerhalb derer eine zonengemässe Bebauung erfolgen muss. Die Pächter wurden bereits im Jahr 2022 darüber informiert.

Die Gemeinde arbeitet daran, Lösungen für die heutigen Pächter, welche weiterhin an einem Garten interessiert sind, zu suchen.

Aufgrund der bestehenden Baupflicht ist das Gebiet Vorder Chilefeld innerhalb der vorgeschriebenen Frist zu bebauen. Auch bei einer Ablehnung der Vorlage müsste diese Frist eingehalten werden.

Unterlagen

Kontakt

Abteilung Planung und Bau, Roland Schneider, 056 460 09 60, roland.schneider@windisch.ch

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