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Gestaltungsplan Vorder Chilefeld

Urnenabstimmung vom 8. März 2026

Warum kommt die Baurechtsvergabe an die Urne?

Gemäss Ziffer 2.3 der Gemeindeordnung unterstehen Beschlüsse über den Erwerb und die Veräusserung von Grundstücken (inkl. Baurecht), die den Betrag von CHF 3 Mio. überschreiten, dem obligatorischen Referendum. Der Wert des vorliegenden Baurechtsvertrags mit einer Laufzeit von 99 Jahren und einem jährlichen Baurechtszins von derzeit CHF 110'400.00 liegt mit einem Vertragswert von rund CHF 11 Mio. über dieser Grenze.

Um was geht es?

Die Gemeinde Windisch möchte im Gebiet «Vorder Chilefeld» in Unterwindisch die planungsrechtliche Grundlage für eine neue Wohnüberbauung schaffen. Das Areal wird derzeit als Schrebergarten genutzt, ist jedoch seit der letzten Zonenplanrevision als Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht festgelegt.

Zukünftig wird in Windisch mit einer regen Wohnbautätigkeit gerechnet. Damit auch Familien mit Kindern ausreichend Wohnraum zu bezahlbaren Mieten finden, will die Gemeinde auf ihrem Bauland im «Vorder Chilefeld» Wohnungen zur Kostenmiete ermöglichen. Dabei zahlen die Mieter nur die tatsächlichen Kosten. Wohnungen zu Kostenmiete sind in der Regel 10 - 20% günstiger gegenüber Marktmieten.

Das Land soll nicht verkauft, sondern im Baurecht vergeben werden. Das bedeutet:

  • Die Gemeinde bleibt Eigentümerin.
  • Sie erhält jedes Jahr einen Baurechtszins von derzeit CHF 110’400.
  • Sie kann nach Ablauf des Baurechts wieder Einfluss auf die Nutzung nehmen.

Um eine gute Qualität zu sichern, rasch vorangehen zu können und Rechtssicherheit bezüglich der Baulandvergabe zu haben, wird ein kombinierter Wettbewerb durchgeführt. Das beste Team erhält den Zuschlag und entwickelt das Projekt mit der Gemeinde weiter. Der Einwohnerrat hat für dieses Verfahren einen Kredit genehmigt.

Die Schrebergärten können noch bis mindestens Ende 2029 genutzt werden. Danach braucht die Gemeinde die Fläche für den Bau. Ersatzflächen gibt es kaum, aber Lösungen mit Wartelisten oder in Teilen der Grünzone sind möglich.

Mit dem Projekt «Vorder Chilefeld» möchte die Gemeinde Windisch einen wichtigen Beitrag zu einem ausgewogenen Wohnungsangebot leisten. Durch die Abgabe des Baulands im Baurecht zu Kostenmiete entsteht mittel-/langfristig bezahlbarer Wohnraum, insbesondere für Familien. Zugleich bleibt die Gemeinde Eigentümerin des Landes und sichert sich damit langfristige Einnahmen.

Antrag an die Stimmberechtigten:

Die Stimmberechtigten genehmigen die Vergabe der Grundstücke im Eigentum der Einwohnergemein-de Windisch im Gebiet Vorder Chilefeld mit einer Fläche von 5'343 m2 im Baurecht, das zu folgenden Konditionen vergeben werden soll:

  1. Jährlicher Baurechtszins derzeit CHF 110'400.00
  2. Baurechtsdauer 99 Jahre ab Rechtskraft der Baubewilligung
  3. Zinssatz 2.3% (1.25% Referenzzinssatz + Zuschlag von 1.05%)
  4. Periodische Anpassung des Baurechtszins alle 5 Jahre gemäss Stand Referenzzinssatz
  5. Die Heimfallentschädigung beträgt 85% des dannzumaligen Verkehrswerts.

Ausgangslage

Das Entwicklungsgebiet «Vorder Chilefeld» umfasst das derzeit als Schrebergärten genutzte Gebiet entlang des Bühlwegs in Unterwindisch. Mit der letzten Zonenplanrevision wurde das Gebiet neu der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugeteilt, wobei der hintere Bereich entlang des Waldrands weiterhin in der Grünzone liegt.

Die Gemeinde Windisch trägt die Verantwortung, das Gestaltungsplangebiet sorgfältig und verantwortungsvoll zu entwickeln; hinsichtlich ortsverträglicher Eingliederung, Freiraumgestaltung, siedlungsverträglicher Verkehrsführung und ökologischer Nachhaltigkeit.

Bezüglich der Zielsetzung eines ausgewogenen Wohnungsangebots verfügt die Gemeinde Windisch vor allem auf den gemeindeeigenen Bauparzellen Handlungsspielraum.

Aufgrund der heute bekannten Entwicklungsgebiete in Windisch (z.B. Stadtraum Bahnhof, Im Winkel, Vorder Chilefeld) ist in den nächsten 10 - 20 Jahren mit einer grossen Wohnbautätigkeit zu rechnen. Im Gegensatz zu den restlichen Entwicklungsarealen, wo wenig bis keine Vorgaben der Gemeinde bezüglich Mietpreisgestaltung vorgesehen sind, soll die Gemeinde im Vorder Chilefeld familienfreundlichen und längerfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen und gleichzeitig einen jährlichen finanziellen Ertrag erzielen.

Ausschnitt Zonenplan Windisch

 

Die Eigentumsverhältnisse sind aktuell wie folgt: 

Parzellen Nr.

Eigentum

Fläche im
GP-Perimeter

Anteil in %

926

Einwohnergemeinde Windisch

690 m2

10.53 %

928

Gesamteigentum privater Eigentümer 1

783 m2

11.95 %

929

Einwohnergemeinde Windisch

326 m2

4.97 %

930

Einwohnergemeinde Windisch

339 m2

5.17 %

931

Einwohnergemeinde Windisch

357 m2

5.45 %

932

Einwohnergemeinde Windisch

369 m2

5.63 %

933

Gesamteigentum privater Eigentümer 2

427 m2

6.52 %

934

Einwohnergemeinde Windisch

482 m2

7.36 %

935

Einwohnergemeinde Windisch

459 m2

7.00 %

936

Einwohnergemeinde Windisch

762 m2

11.63 %

937

Einwohnergemeinde Windisch

1'559 m2

23.79 %

Total

 

6'553 m2

100 %

Die Einwohnergemeinde Windisch besitzt somit 5‘343 m2 bzw. 81.5% der Fläche innerhalb des Gebiets.

Baulandvergabe

Die Gemeinde kann ihr Bauland entweder verkaufen oder im Baurecht vergeben. Mit der Vergabe im Baurecht erzielt die Gemeinde einen finanziellen und strategischen Mehrwert:

Finanzieller Mehrwert: Mit der Abgabe im Baurecht kann die Gemeinde nicht nur vom jährlich wiederkehrenden Baurechtszins, sondern nach Ablauf des Baurechts auch von der Landwertsteigerung profitieren. Der Wert des Bodens und die Möglichkeit, darüber verfügen zu können, bleibt der Gemeinde respektive den kommenden Generationen von Windisch erhalten.

Mit dem Verkauf des Baulands würde ein einmaliger Erlös erzielt, der die Liquidität der Gemeinde kurzfristig erhöht. Da das Bauland bereits heute dem Finanzvermögen der Gemeinde zugeordnet ist, würde ein Verkauf an der Schuldensituation der Gemeinde nichts ändern. Ein künftiger Wertzuwachs des Baulands käme hingegen dem Käufer statt der Gemeinde zugute.

Strategischer Mehrwert: Mit dem Baurechtsvertrag bleibt der Einfluss auf die Nutzung des Baulands nach Ablauf des Baurechts bei der Gemeinde. Bei einem Verkauf ist der Einfluss auf die Vorgaben aus der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und dem Gestaltungsplan beschränkt.

Als Entscheidungsgrundlage für die Baurechtsvergabe legt die Gemeinde folgende Eckwerte fest:

  • Festsetzung Baurechtszins
  • Anpassungsmodalität Baurechtszins
  • Baurechtsdauer
  • Heimfallentschädigung
  • Kostenmiete

Baurechtsvertrag

Der Baurechtszins wurde aufgrund der geschätzten Investitionssumme und unter Berücksichtigung aller Parameter (Lage, Dichtezielsetzung, Kostenmiete usw.) berechnet. Es wird von rund 36 Wohneinheiten für den Gemeindeteil ausgegangen, bei einem Zielwert von 4'275 m2 anrechenbarer Geschossfläche inkl. Dach- und Attikageschoss.

Somit ergibt sich für die Fläche, welche im Eigentum der Gemeinde liegt, ein jährlicher Baurechtszins von CHF 110'400. Dies entspricht einem Basislandwert von CHF 899/m2.

Auf Basis einer Grobschätzung im Jahr 2022 wurde der Landwert bereits auf CHF 1’000/m2 aufgewertet. Aufgrund des tieferen Basislandwerts für die Kostenmiete ist eine einmalige buchhalterische Anpassung erforderlich. Diese entspricht dem Ertrag aus fünf Jahren Baurechtszins. Die Berechnung des Baurechtszinses wurde von der auf Genossenschaftsimmobilien spezialisierten Firma Rehmann Immobilien erstellt und von der Firma Wüest und Partner geprüft. Der Baurechtszins ist plausibel und generiert der Gemeinde einen jährlich wiederkehrenden Ertrag. Zudem ermöglicht die Vergabe im Baurecht eine Förderung von Wohnungen zu Kostenmiete.

Dauer Baurecht: Das Baurecht wird eine Dauer von 99 Jahren ab Rechtskraft der Baubewilligung haben.

Start Baurechtszinszahlung: Das Baurecht startet bei Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung, die erste Zinszahlung wird somit mit der Baubewilligung fällig.

Baurechtszins: CHF 110'400.00/Jahr in halbjährlichen Raten à CHF 55'200, vorschüssig zu bezahlen.

Zinssatz: 2.3% (1.25% Hypothekarischer Referenzzinssatz + Zuschlag von 1.05%), wobei die Untergrenze des Hypothekarischen Referenzzinssatzes bei 1% liegt.

Zinsanpassung: alle 5 Jahre, gemäss Stand Hypothekarischer Referenzzinssatz

Rechenbeispiel Zinsanpassung:
Fällt der Referenzzinssatz auf die Untergrenze von 1%, so beträgt der Baurechtszinssatz 2.05% (1% + Zuschlag von 1.05%). Dadurch würde sich der jährliche Baurechtszins um rund CHF 12'000 reduzieren (Minimalwert). Eine Anpassung des Basislandwerts ist nicht notwendig. Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1.5% würde sich der jährliche Baurechtszins ebenso um rund CHF 12'000 erhöhen.

Heimfallentschädigung: Unter Heimfallentschädigung versteht man eine Ausgleichszahlung des Grundeigentümers an den Baurechtsnehmer, wenn das Baurecht nach 99 Jahren endet und die Gebäude des Baurechtsnehmers an den Grundeigentümer übergehen. Gemäss Praxis wird eine Heimfallentschädigung von 85% des dannzumaligen Verkehrswerts festgelegt. In der Praxis wird das Baurecht üblicherweise mit neuen Konditionen verlängert, ohne dass eine Heimfallentschädigung erfolgt.

Kostenmiete: Bei Wohnungen, welche zu Kostenmiete vermietet werden, ist längerfristig gewährleistet, dass kein Gewinnstreben betrieben wird. Die Kostenmiete berechnet sich wie folgt:

Finanzierungskosten (=Anlagewert x Referenzzinssatz + Baurechtszins)
+ Betriebskosten (=Gebäudeversicherung x 3.25% Betriebsquote)
= maximale Gesamtmiete (Finanzierungskosten + Betriebskosten)

Der Baurechtsvertrag macht keine Aussagen über konkrete Startmieten. Diese ergeben sich aus Projektierung, Finanzierung und der Kostenrechnung des Baurechtsnehmers. Langfristig sind Wohnungen zu Kostenmiete im Vergleich jedoch 10 - 20% günstiger als Wohnungen zu Marktmiete.

Die Gemeinde hat eine Verantwortung, bezahlbaren und familienfreundlichen Wohnraum zu ermöglichen. Daher soll die Vergabe des Baurechts an die Vorgabe für Wohnungen zu Kostenmiete verknüpft werden.

Wettbewerb

Für den künftigen Gestaltungsplan «Vorder Chilefeld» soll mit einem kombinierten Wettbewerb einerseits das am besten geeignete Bebauungskonzept für das ganze Gebiet und andererseits der geeignete Baurechtsnehmer für die gemeindeeigenen Grundstücke ermittelt werden.

Abhängig vom Bebauungskonzept wird für die optimale Bebauung des ganzen Gebiets eine Baulandumlegung notwendig. Die beiden privaten Grundeigentümer sind informiert und werden im Wettbewerb involviert.

Termine

Sofern in der Volksabstimmung der Vergabe im Baurecht zugestimmt wird, können anschliessend die weiteren Schritte eingeleitet werden.

Kombinierter Wettbewerb

Verfahrensschritt

Termin

Publikation Ausschreibung

März 2026

Zustellung Präqualifikationsentscheid

Juni 2026

Abgabe der Wettbewerbsbeiträge

November 2026

Bekanntgabe Resultat

Januar/Februar 2027


Weitere Planungsschritte

Verfahrensschritt

Termin

Richtprojekt und Vorvertrag Baurechtsvertrag

bis Ende 2027

Gestaltungsplanverfahren

2027 bis 2028

Baubewilligung und Start Baurechtsvertrag

ab 2029

Baubeginn

ab 2030

Familiengärten

Die heutigen Pächter können die Gärten bis mindestens 2029 weiter nutzen. Mit der Umzonung wurde für das Gebiet eine Frist bis 2030 festgelegt, innerhalb derer eine zonengemässe Bebauung erfolgen muss. Die Pächter wurden bereits im Jahr 2022 darüber informiert.

Die Gemeinde arbeitet daran, Lösungen für die heutigen Pächter, welche weiterhin an einem Garten interessiert sind, zu suchen.

Aufgrund der bestehenden Baupflicht ist das Gebiet Vorder Chilefeld innerhalb der vorgeschriebenen Frist zu bebauen. Auch bei einer Ablehnung der Vorlage müsste diese Frist eingehalten werden.

Unterlagen

Kontakt

Abteilung Planung und Bau, David Beerli, Raumplaner, 056 460 09 64, david.beerli@windisch.ch