Gestaltungsplan Dohlenzelgstrasse

Handlungsbedarf

Das Gebiet Dohlenzelgstrasse / Bergstrasse / Hauserstrasse / Zürcherstrasse bildet das Zentrum von Windisch und ist der Zentrumszone zugeteilt. 

Mit Genehmigung der gesamtrevidierten Nutzungsplanung ist das Gebiet östlich der Dohlenzelgstrasse vom Kreisel «Linde» bis zur Kreuzung Bergstrasse rechtskräftig von der Zentrumszone Windisch und der Wohnzone W3 in die Zentrumszone mit Gestaltungsplanpflicht umgezont worden.

Die Nutzungsplanung ist per 04.02.2020 in Rechtskraft erwachsen.

Die Bestimmungen des § 15, Abs. 1 und 3 BNO besagen: „Die Zentrumszone Z dient der baulichen Erneuerung und zeitgemässen Entwicklung des Zentrums von Windisch zu einem Ort von hoher städtebaulicher und urbaner Qualität. Für Neuüberbauungen und Umgestaltungen, welche das Quartierbild und die Quartierstruktur wesentlich verändern, sind Gestaltungspläne erforderlich.“

Das Zentrum von Windisch hat in den letzten Jahren einige Veränderungen erfahren – so entstanden die Fehlmannmatte, die Überbauung Dorfkern, die Überbauung Lindenpark, es wurden die Gebäulichkeiten der Sanavita erneuert resp. neu gebaut und die beiden Plätze westlich und südlich des Gemeindehauses neugestaltet. Mit dem Vindonissamarkt ist ein neues Format im Zentrum entstanden und etabliert worden. 

In naher Zukunft werden die Wohnüberbauungen «Sonne» und «Via Romana», für die je ein Gestaltungsplan rechtskräftig vorliegt, erstellt werden. 

Eine Umfrage bei den Eigentümern innerhalb dieses Perimeters «Dohlenzelgstrasse» hat ergeben, dass unterschiedliche Interessen bezüglich der baulichen Entwicklung bestehen. Einzelne Eigentümer verfolgen klare bauliche Absichten, andere sind einer gesamten Planung nicht abgeneigt.  

Für das Gebiet Dohlenzelgstrasse besteht ein grosses öffentliches Interesse; sei es für öffentliche Nutzungen, Parkierung, Verkehr oder Freiraum. Es ist der Wille des Gemeinderates diese Entwicklung aktiv anzugehen, resp. die willigen Grundeigentümer aktiv zu unterstützen und so eine koordinierte und qualitativ bessere Entwicklung herbeizuführen.

Planungsprozess

Verfahrensschritte

Grundlage eines jeden Gestaltungsplanes bildet eine konkrete planerische Idee, ein abgestimmtes räumliches, freiraumgestalterisches und verkehrstechnisches Konzept oder gar ein entsprechendes Richtprojekt. 

Seitens der verschiedenen Grundeigentümer bestehen zwar Bauabsichten, jedoch werden diese kaum in einer Etappe realisiert werden. Ebenso ist nicht davon auszugehen, dass sie eine gemeinsame Planung angehen oder gar ein gemeinsames Projekt zu realisieren beabsichtigen. Unter dieser Ausgangslage werden auf der Grundlage eines Konzeptes die gemeinsamen Spielregeln zum Bauen, Freiraum, Verkehr, zur Erschliessung, Nutzung, Dichte und Baumasse, wie auch zu weiteren Themen erarbeitet und im Rahmen des Gestaltungsplanes verbindlich festgelegt. 

Der gesamte Planungsprozess sieht insgesamt vier Phasen vor: 

1. Phase: Grundlagen
2. Phase: Richtkonzept
3. Phase: Entwurf Gestaltungsplan
4. Phase: Formelles Verfahren zum Gestaltungsplan

Partizipation

Die interessierten Grundeigentümer werden, abgestimmt mit den öffentlichen Interessen der Gemeinde und fachlich fundierten Rückmeldungen, von Beginn an in die Entwicklung von Richtkonzepten eingebunden sein. Nur ein gemeinsam getragenes Entwicklungskonzept wird dazu führen, dass ein solches auch umgesetzt wird und die Entwicklung die angestrebten Zielsetzungen erreicht.

Verfahrensart

Die gestalterische Freiheit ist eingeschränkt. Durch die unterschiedlichen Interessen der einzelnen Grundeigentümer wird kaum je eine gemeinsame Überbauung mit einer einheitlichen Planung realisert werden. Ziel der zweiten Phase (Richtkonzept) wird es sein, ein gemeinsames Entwicklungskonzept mit klaren Entwicklungsrichtlinien und Rahmenbedingungen zu erarbeiten. 

Ein solches Ergebnis wird idealerweise durch eine einzeln beauftragte Projektstudie erreicht. Ein interdisziplinäres Planerteam, bestehend aus Raumplanern, Architekten, Landschaftsarchitekten und fallweise Verkehrsplanern wird in verschiedenen Szenarien und Varianten, in mehreren Verfahrensschritten und unter Einbezug der Beteiligten ein gutes städtebauliches und freiraumgestalterisches Konzept von hoher Qualität erarbeiten. 

Die Ergebnisse werden durch Experten und die Fachkommissionen der Gemeinde gespiegelt und führen so zu einem insgesamt guten und tragfähigen Konzept.

Mehrwertausgleich

Gemäss § 9 der neuen BNO ist zum Zeitpunkt des Baugesuches der Vertrag über die Abgeltung des Mehrwertes beizubringen. Der resultierende Mehrwert wird auf Basis der Zonenzuteilung und der durch die Möglichkeiten des Gestaltungsplanes geschaffenen Planungsmehrwertes ermittelt. Für die Abgeltung dieses Mehrwertes gilt die Richtlinie zum Mehrwertausgleich bei Um- und Aufzonungen. 

Der zu erwartende Planungsmehrwert wird erfahrungsgemäss bei Gestaltungsplänen weniger als 30% des Ausgangswertes ausmachen, so dass zu erwarten ist, dass keine finanziellen Mehrwertabgeltungen vereinbart werden müssen. Im Rahmen eines Gestaltungsplanes werden die erzielten Planungsmehrwerte, welche nicht finanziell abgegolten werden, durch höhere Anforderungen und Auflagen kompensiert.

Kosten

Planungskosten

Die Kosten für diese Entwicklung hin zu einem Gestaltungsplan werden auf CHF 200'000 geschätzt.

Kostenteiler und Verbindlichkeit

Nachdem eine einvernehmliche grosszügige Finanzierungslösung, gestützt auf eine von allen Parteien unterzeichnete Planungsvereinbarung, nicht zu Stand gekommen ist, sollen die Grundeigentümerbeiträge in Form eines Beitragsplanes verfügt werden. 

Gestützt auf Punkt 3 des Reglements über die Finanzierung von Erschliessungsanlagen (RFE) leisten die Grundeigentümer nach Massgabe der ihnen erwachsenden wirtschaftlichen Sondervorteile Beiträge an die Kosten der Entwicklung, Planung, Erstellung und Änderung von Sondernutzungsplänen.

70 % der anfallenden Kosten (CHF 140‘000) wird an die beteiligten Grundeigentümer mittels Beitragsplan verfügt und weiterverrechnet. Die restlichen 30 % (CHF 60‘000) finanziert die Gemeinde aus den Mitteln des Fonds des Mehrwertausgleiches. 

Die Grundeigentümerbeiträge werden erst fällig bei einem Verkauf oder wenn eine Baubewilligung für das entsprechende Grundstück vorliegt. Sie werden im Grundbuch angemerkt, inkl. Eintrag eines gesetzlichen Grundpfandrechts.

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